이재명 정부 6월 27일 부동산 대출 규제안과 대응 방법

이재명 정부는 출범 약 한 달 만인 2025년 6월 27일, 급등하는 부동산 가격과 가계부채 증가에 대응하기 위한 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 이 대책은 초고강도 대출 규제에 초점을 맞추고 있으나, 유명 부동산 유튜버들은 실시간으로 풍선효과 지역이나 대출 규제 우회법을 홍보하는 세미나를 광고하고 있는 것이 우리 부동산 시장의 현실입니다. '대출력'이라는 단어가 벌써 등장했지요. 

과연 이번 정부는 부동산 급등을 막을 수 있을까요? 오히려 부자들의 줍줍 찬스만 만들어 준 꼴이 되는 건 아닌지 걱정됩니다. 

이재명 정부 6월 27일 부동산 대출 규제안 주요 내용

1. 수도권 및 규제지역 주택담보대출 한도 6억 원 제한:
   • 소득이나 주택 가격에 관계없이 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적으로 받는 주택담보대출(주담대)의 최대한도가 6억 원으로 제한됩니다.
   • 예를 들어, 20억원짜리 주택을 살 때 기존에는 약 14억 원까지 대출이 가능했다면, 이제는 6억 원까지만 가능해 나머지 14억 원은 현금으로 마련해야 합니다.
   • 중도금 대출은 6억원을 넘을 수 있으나, 잔금 대출로 전환 시에는 6억 원 한도가 적용됩니다.
2. 주택 구입 시 6개월 이내 전입 의무 부과:
   • 수도권에서 주택담보대출을 받아 집을 살 경우, 6개월 이내에 해당 주택에 전입하여 실거주해야 합니다.
   • 이는 투기 수요, 특히 갭투자를 차단하기 위한 조치로, 실거주 목적이 아닌 경우 대출을 통한 주택 구매를 어렵게 만듭니다.
3. 다주택자 주택담보대출 전면 금지 (수도권 및 규제지역):
   • 이미 2주택 이상을 소유한 사람이 수도권 및 규제지역에서 추가로 주택을 구입할 경우 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 됩니다.
   • 1 주택자의 경우 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 조건 하에 무주택자와 동일하게 대출을 받을 수 있습니다.
4. 생애 최초 주택 구입 목적 주담대 LTV 강화:
   • 수도권 및 규제지역 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 LTV(주택담보대출비율)가 기존 80%에서 70%로 강화되어 대출액 자체가 줄어듭니다.
   • 이는 디딤돌, 보금자리론 등 정책 대출에도 동일하게 적용됩니다.
5. 전세대출 보증비율 강화:
   • 수도권 및 규제지역 내 전세대출 보증비율이 현행 90%에서 80%로 축소되어 금융기관의 여신심사를 강화하도록 유도합니다.
   • 특히 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택 구입에 전세보증금 대출이 활용되는 것을 막기 위해 '소유권 이전 조건부 전세대출'은 전면 금지됩니다.
6. 가계대출 총량 관리 목표 축소 및 일별 점검:
   • 하반기 가계대출 총량 목표를 당초 계획 대비 절반으로 줄이고, 금융권의 대출 취급 현황을 일별로 점검하여 대출 증가세를 억제할 방침입니다.
   • 신용 대출 한도도 연소득 이내로 제한하여 주택 구입 자금으로 활용되는 것을 제한합니다.

이 대책은 과거 문재인 정부의 28차례 부동산 대책의 대출 규제를 모두 합친 것만큼 강력하다는 평가를 받고 있으며, 집값 상승 기대 심리를 완전히 잠재우려는 정부의 강력한 의지가 반영된 것으로 분석됩니다. 하지만 시장은 한 달 정도면 이에 적응하여 규제를 벗어난 지역이나 대출 방법으로 오히려 풍선효과를 만들 것이라는 예측이 지배적입니다.

대출 규제 풍선 효과와 우회 전략 

정부의 강력한 대출 규제로 인해 주택 구매 시 자금 마련이 더욱 어려워진 상황입니다. 그럼에도 불구하고 시장에서는 다음과 같은 '우회' 또는 '대응' 전략에 대한 논의가 있습니다. 하지만 이러한 방법들은 현행 법규와 금융기관의 엄격한 심사 기준을 피하기 어렵고,  이러한 규제를 '우회'하는 전략은 일반적으로 정부 정책의 취지를 벗어나는 행위이므로 법적 제재나 예상치 못한 불이익을 초래할 수 있음을 강력히 경고합니다. 

• 10억 초반 아파트 수요 확대: 대출 규제의 가장 직접적인 영향은 대출을 통한 레버리지(지렛대 효과) 활용이 어려워진다는 점입니다. 따라서 최대 대출 금액 6억으로 접근 가능한 10억 초 중반 아파트나 오피스텔과 같은 상품으로 관심이 집중될 가능성이 높습니다. 이는 우회라기보다는 규제에 적응하는 방식입니다.
• 비규제 지역 또는 지방 투자 고려: 수도권 및 규제지역에 대한 대출 규제가 집중되므로, 상대적으로 규제가 덜한 비규제 지역이나 지방, 특히 청와대 이전 이슈가 있는 세종시, 해수부 이전 이슈가 있는 부산이나 울산 등으로 투자 수요가 분산될 가능성이 있습니다. 다만, 이 역시 투기 수요로 간주될 경우 추가 규제가 나올 수 있습니다.
• 법인 명의 활용: 개인에 대한 대출 규제가 강화되면서 법인 명의로 주택을 구매하려는 시도가 있을 수 있습니다. 그러나 법인 취득세율 강화, 법인에 대한 대출 심사 강화, 투기과열지구 내 법인 주택 구매 제한 등 이미 법인 투기에 대한 규제도 강화된 상태이므로 실효성이 낮습니다.
• P to P 등 기타 대출 활용: 주택담보대출이 막히면서 신용대출이나 기타 P to P 대출을 받아 주택 구매 자금을 마련하려는 시도가 있을 수 있습니다. 높은 금리와 짧은 만기로 인해 상환 부담이 매우 커질 수 있지만, 단기 시장 냉각으로 나오는 급매를 잡으려는 수요는 이러한 방법을 활용할 것으로 보입니다.
• 가족 간 증여 또는 차용: 현금 보유 비중이 높은 '현금 부자'에게 유리한 시장이 될 수 있습니다. 자금력이 있는 가족으로부터 증여를 받거나, 차용하는 방식으로 자금을 마련하는 방법이 제일 많이 늘어날 것입니다. 증여세 문제가 발생할 수 있지만, 차용의 경우에도 명확한 상환 계획과 이자 지급 내역 등 국세청의 증여 추정을 피하기 위한 증빙 방법이 이미 많이 알려져 있습니다.
• PF 대출을 통한 중도금 마련: 분양 아파트의 경우 중도금 대출은 6억원 한도에서 예외 적용될 수 있으므로, 분양 시장은 여전히 호황일 것으로 예상됩니다. 잔금 대출 시 다시 6억 원 한도가 적용되므로 초기 분양가에 비해 남은 잔금 마련이 어려워질 수 있지만, 이는 입주 시기에 가서 걱정할 일! ㅋㅋ 둔촌주공 분양 당시 이미 실거주 의무가 유야무야 될 것에 배팅한 사람들이 결과적으로는 어마어마한 수익을 달성한 전례가 있기 때문에, 이번 대책에 시장이 회의적인 것은 당연한 결과입니다.

이 번 대책이 문재인 정권 때 처럼 한 달 정도 수요를 식히는 정도로 끝날지, 장기적으로 초과 수요를 잡는 결과를 만들어 낼지는 지켜볼 일입니다. 당연한 얘기지만, 주택 구매를 고려하는 경우, 현금 확보 능력을 최우선으로 고려하고, 무리한 대출 없이도 감당할 수 있는 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 좋겠지요. 제발 이번에는 미래 세대를 위해서 집값 좀 잡아줬으면 하네요. 

 

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