서울 빌라 공시가격 5억 이하, 무주택 인정과 종부세 완벽 정리

서울에서 공시가격 5억 원 이하 빌라를 소유하면 무주택으로 인정받을 수 있다는 사실, 알고 계신가요? 2024년 12월 18일 시행된 '주택공급에 관한 규칙' 개정으로, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트(연립·다세대주택, 단독·다가구주택 등)가 공시가격 5억 원 이하일 경우 청약 가점 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 침체된 비아파트 시장을 활성화하기 위한 정부의 정책 변화로, 수도권은 공시 가격 5억 원 이하, 지방은 3억 원 이하의 85㎡ 이하 비아파트 소유자가 해당됩니다.

 

이번 개정은 비아파트 시장 정상화를 목표로 하며, 아파트 청약 시 기존 빌라 소유자에게 불이익이 없도록 하여 빌라 수요를 활성화하려는 취지입니다. 아파트 청약을 준비하는 기간 중에 주택 매입을 계획하는 사람들에게 유리한 조건이 될 수 있습니다.

하지만 **취득세, 양도세, 종합부동산세(종부세)**는 주택으로 별개로 계산됩니다. 이 글에서는 무주택 인정 기준, 종부세 부과 여부, 그리고 실제 사례를 통해 알아야 할 모든 것을 정리했습니다. 부업으로 빌라를 매입해 #33m2나 #에어비앤비로 수익화하려는 분들 중에서 청약과 세금에 대한 걱정이 있다면, 이 글이 도움이 되길 바랍니다.

1. 서울 빌라 무주택 인정 기준

2024년 12월 개정된 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1391호)에 따르면, 서울 등 수도권에서 아래 조건을 충족하는 비아파트는 무주택으로 인정됩니다:

청약시 무주택자로 인정되는 주택 범위

• 대상 주택: 전용면적 85㎡ 이하 비아파트(연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 도시형 생활주택 등)
• 공시가격: 5억 원 이하 (시세 약 7억~8억 원)
• 혜택:
  • 청약 가점 최대 32점 (무주택 기간 15년 이상 시)
  • 생애최초 특별공급 등 청약 혜택
• 적용 시점: 입주자 모집공고 시점의 공시가격 기준. 이후 공시가격 상승은 당첨에 영향 없음.

예시)

• 전용면적 65㎡, 공시가격 4.8억 원 빌라: 무주택 인정 → 청약 가점 및 특별공급 혜택 가능.
• 전용면적 90㎡ 또는 공시가격 5.1억 원 빌라: 무주택 인정 불가.

팁: 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하세요!
https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

부동산공시가격 알리미

 

2. 종합부동산세(종부세)와 무주택 인정의 차이

중요: 무주택 인정은 청약 혜택을 위한 제도일 뿐, 취득세, 양도세, 종부세 계산과는 무관합니다.

부동산 취득시 취득세는 꼭 내셔야 합니다. 취득세를 아래 표를 참고하시되, 2 주택 이상 다주택자의 경우는 8~12% 중과 대상이 될 수 있기 때문에 별도의 검토가 필요합니다.

양도세의 경우도 아파트 청약 받은 후 기존 매입한 빌라를 비과세 혜택을 받으면서 매도하는 것이 좋습니다. 이 부분은 별도의 글에서 상세히 알려 드릴게요.

 

2025 주택 취득세율표

종부세는 주택 보유 기간 동안 공시가격 합산액을 기준으로 부과됩니다:

• 1주택자: 공시가격 11억 원 초과 시 종부세 부과 (2025년 기준, 공제액 11억 원).
• 다주택자: 보유 주택 공시가격 합계 6억 원 초과 시 종부세 부과.
• 공시가격 5억 원 이하 빌라:
  • 1 주택자: 11억 원 이하이므로 종부세 면제.
  • 다주택자: 다른 부동산 공시가격과 합산하여 6억 원 초과 시 종부세 부과.

사례 1: 주거 안정을 위해 3룸 빌라 매입, 3기 신도시 청약 준비

• 상황:  30대 직장인 김 모 씨는 전세 사기가 불안해서 서울 강북구 전용면적 70㎡, 공시가격 4.5억 원 3룸 빌라를 매입함. 동시에 서울 아파트 청약을 준비 중.
• 무주택 인정: 공시가격 5억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하로 무주택 인정. 청약 가점(최대 32점)과 생애최초 특별공급 신청 가능.
• 종부세: 1주택자이므로 공시가격 4.5억 원은 11억 원 이하로 종부세 면제.
• 결론: 김모씨는 아파트 청약 시 무주택자 혜택을 누릴 수 있습니다. 하지만 청약 당첨 되면 빌라 양도시점을 잘 체크해야 일시적 2 주택 양도세 비과세 혜택도 누릴 수 있습니다.

사례 2: 빌라 + 지방 아파트 보유

• 상황: 40대 이모씨는 서울 공시가격 2.8억 원 빌라(전용면적 80㎡)와 대구 공시가격 3억 원 아파트를 소유. 빌라는 단기 임대 수익용, 대구 아파트는 장기 투자용.
• 무주택 인정: 서울 빌라는 공시가격 5억 원 이하지만 대구 아파트가 1억 원 이상이로 무주택 인정 안 됨.
• 종부세: 다주택자로 공시가격 합계 5.8억 원(2.8억 + 3억)이 6억 원 미만. 종부세 부과 대상 아님.
• 결론: 청약 혜택은 없지만, 종부세 납부 없음. 국세청 홈택스에서 모의계산 추천합니다.

https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/b/a/UTXPPBAC57.xml&w2xHome=/ui/pp/&w2x

 

 

홈택스 부동산세 모의계산

 

 

3. 실전 팁: 빌라 투자와 청약 전략

• 공시가격 확인: 매입 전 부동산공시가격 알리미에서 공시가격 확인 필수.
• 종부세 모의계산: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 보유 부동산 공시가격 합산 후 모의계산.
• 청약 계획: 무주택 인정으로 가점 쌓은 후 서울 주요 아파트 및 3기 신도시 청약 도전.
• 부업 활용: 공시가격 5억 원 이하 3룸 빌라는 에어비앤비, 단기 임대 등으로 월 100만~200만 원 수익 가능.

4. 결론

서울에서 공시가격 5억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 빌라는 무주택 인정으로 청약 가점과 특별공급 혜택을 받을 수 있는 절호의 기회입니다. 단, 종부세는 1주택자(11억 원 이하) 또는 다주택자(합산 6억 원 이하) 기준으로 별도 계산됩니다. 부업으로 빌라를 활용해 에어비앤비 수익을 내면서 청약을 준비하는 전략은 특히 30~40대 투자자에게 매력적 일 수 있지만, 공시가격과 세금 계산을 꼼꼼히 확인 후 투자 결정을 내리세요!

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태그

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면책조항

본 글은 2025년 5월 기준 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법령 및 세금 정책은 변경될 수 있습니다. 부동산 투자 및 세금 관련 결정 전, 반드시 부동산공시가격 알리미, 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr), 또는 전문 세무사와 상담하세요. 본 블로그는 정보 제공 목적이며, 투자 손실에 대한 책임은 지지 않습니다.